Vistral: Obra Nueva, de principio a fin.

Novedades en Vistral: Obra Nueva, de principio a fin

Obra nueva ya no es un caso raro que se gestionaba a mano y en hojas aparte. Es una categoría de proyecto de primera clase en Vistral, con sus tipologías, sus fases comerciales, sus descuentos, su plan de pagos con el promotor y su cuadro de mando. Todo el ciclo se trabaja desde la plataforma.

Esto es lo que ya está disponible.

Obra nueva como categoría propia

Nueva categoría Obra nueva (New Build), junto a Edificio, WIP, Proyecto y Lote.
Fiscalidad adaptada por defecto: IVA 10% + AJD en la compra de obra nueva.
Presupuesto de reforma por unidad, no una única partida de proyecto.
El checklist incorpora el bloque «Información obra nueva (NB)»: fecha de reserva, fecha de pago del contrato privado y la Cuenta Especial Promotor.
Hitos propios en el pipeline (Gantt) que solo aparecen en proyectos de obra nueva.

Tipologías: agrupa una vez, reutiliza siempre

Gestionar tipologías: eliges las variables por las que agrupar (m² construidos, planta, orientación, habitaciones, baños) y Vistral crea una tipología por cada combinación existente. Los nombres son editables antes de confirmar.
Precios de compra por tipología: precio base €/m² más ajustes por característica (planta, orientación, plazas de parking, trasteros, habitaciones, baños), en porcentaje o importe fijo. Al aplicar se regeneran las columnas del simulador y el precio de compra de cada unidad.
Avisos claros si los m² del panel no cuadran con los del financiero, o si el número de unidades tipificadas no coincide con el del financiero.
Documentos y renders etiquetados por tipología, con la posibilidad de marcar el render principal que el equipo CX usará en las landings comerciales.

Amenities para la landing

Bloque de amenities del proyecto con foto, nombre y descripción: los servicios destacados que alimentan la landing comercial, gestionados desde el propio proyecto.

Fases comerciales

Nueva pestaña Fases comerciales (proyectos Yield, obra nueva incluida): defines cuántas fases tendrá el proyecto, asignas unidades con clic —o shift+clic para rangos— y fijas la fecha de salida al mercado de cada fase.
Matriz de precios por fase y unidad: el precio de compra estimada de cada unidad en cada fase, con la fase activa resaltada. Con relleno por arrastre, importación/exportación CSV y respeto al formato europeo de números.
Activación de fase con doble control: revisas promotora, cuenta bancaria y plan de pagos, y confirmas explícitamente que la cuenta mostrada es la cuenta especial del promotor. Sin IBAN de la promotora en el checklist, la fase no se puede activar.
Solo las unidades de fases activas reciben prioridad alta en Airtable, y Vistral te avisa de las unidades que se han quedado sin fase asignada.

Descuentos con trazabilidad

Gestionar descuentos por fase y unidad, en porcentaje o importe fijo, con motivo obligatorio.
El precio base se conserva siempre; el precio efectivo se calcula. El tooltip muestra precio base, descuento y precio final.
Descuentos acumulables (con confirmación previa) y agrupados por rondas: puedes retirar una ronda completa de una sola vez.
Registro de descuentos aplicados: fecha, usuario, fase, unidad, tipo, valor, motivo y estado (activo o retirado).
Los descuentos sobreviven a una reorganización de las fases comerciales.

Historial de precios

Auditoría completa de los cambios de precio por fase y unidad: fecha, usuario, fase, unidad, precio anterior, precio nuevo y variación. Ya no hace falta reconstruir a posteriori por qué una unidad se vendió a ese precio.

Estados de venta de la unidad

Ciclo de vida propio de obra nueva sobre cada unidad: Disponible → En espera → Reservada → Comprada → Entregada, con etiquetas normalizadas para que dashboards y conteos de stock cuadren.

Plan de pagos y beneficio PropHero

Bloques de pago de obra nueva: Reserva, Contrato privado, Primer pago de construcción y Escritura, cada uno con su % de beneficio PH y su importe.
Distribución del beneficio PH en cuotas: frecuencia mensual, trimestral, semestral o personalizada (cada X meses), con % e importe por cuota y su resumen automático.
Anticipo PH (importe y fecha de pago), Carry (importe y % PropHero) y Marketing fee (por unidad y total, con su fecha de cobro).
Aviso explícito en pantalla: el Marketing fee no entra en el % de beneficio PH ni en su reparto — se suma aparte al beneficio PH total, a Airtable y al cashflow.
Objetivo de ventas: porcentaje de unidades y deadline.
Fechas de pago por proyecto o por unidad, según cómo esté montada la operación.

Desglose de unidades

Una sola tabla con todo lo que define cada unidad: identidad (dirección, referencia catastral), características (superficie útil, terraza, zonas comunes, planta, orientación, parking, trastero, habitaciones, baños), adquisición, transformación, honorarios y financiación, gastos anuales y datos comerciales. Con filtros, edición en línea y acceso directo a la ficha de cada unidad. El canal distingue PropHero de B2B2C y el estado se sincroniza con Airtable.

Cuadro de mando de Obra Nueva en Supply

Una fila por operación y toda la foto económica al lado: nº de unidades, anticipo PH, € de compromiso, € total fee, € ventas + fees, total ventas, PVP medio, % fee y % por hito (reserva, contrato, inicio de obra, escritura), fee de cada hito, marketing fee, inicio de comercialización estimado, contrato privado, licencia de obras, escritura, objetivo de ventas (nº, % y deadline) y el reparto PH / B2B2C. Acompañado del cashflow de beneficio PH y de la vista de depósitos.

Kanban listo para comercializar

Las tarjetas del kanban incorporan progreso de readiness y ordenación por presión de la fecha de lanzamiento, para ver de un vistazo qué proyecto va a llegar tarde a mercado.

Obra nueva ya se puede trabajar entera desde Vistral: tipologías, precios, fases, descuentos, pagos y seguimiento en un único sitio.